■案例

金小姐，28岁，某外企职员，工作稳定，月收入8000元。目前打算贷款50万元购买一套两居室的房产。

■等额本金还款方式

按七成20年贷款计算，在正常20年的还款期限下，金小姐以等额本金方式还款，第一个月的还款金额为4844.90元，还款总额为831388.44元，支付利息总额331388.44元。假设金小姐贷款后在第5年提前还贷，那么：

(1)这5年期间金小姐已还银行本金为：125，000元；

(2)这5年期间金小姐已还银行贷款利息为：145，242.42元；

(3)因为提前还贷，金小姐所要归还银行的剩余本金为：375，000元；

贷款方式综述：

使用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元。但是随着时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出较低。

按揭顾问点评：

“伟嘉安捷”提醒房贷者，虽然从总的还款金额来看，金小姐选择提前还贷节省了大部分利息支出，但是根据等额本金还款方式的特点，在本金不变的情况下房贷者每月还款利息是在逐渐递减的，如果金小姐选择在第五年开始提前还贷，那么5年之前较高的利息部分金小姐已经承担下来，而剩余年限的每月利息额度实际上是小于本金额度的。在还款压力相对减轻时，金小姐选择提前还贷反而会很不划算。

另外，提前还贷需要一次性支付较为庞大的开支，在考验房贷者经济实力的同时，也将打乱房贷者的整体理财规划，更不利于资金的有效使用。

■气球贷还款方式

仍然是按照七成20年贷款计算，如果以气球贷的方式还款，根据气球贷能够以短期借款年限还款的特点，以5年为期限，剩余本金到期一次性偿还，到了第5年，金小姐需还款金额为：

(1)5年到期后金小姐已还银行本金为：70，632.11元；

(2)5年到期后金小姐已还银行贷款利息为：151690.89元；

(3)5年到期后金小姐应归还银行的剩余本金为：429，367.89元。

贷款方式综述：

气球贷打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式，不同于其他房贷还款方式期末剩余本金一般为零，气球贷款一般会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。

按揭顾问点评：

气球贷是一种较为新型的贷款品种，像金小姐的这个案例，虽然她贷款20年，但是如果使用气球贷还款的话，按照5年期还清，实际金小姐在这5年期间的月供是按照20年的月供来偿还的，所以总的本金支出较少。然而，“伟嘉安捷”提醒房贷者，需要指出的是一旦5年期满后，金小姐需将剩余本金一次偿还。由于累计尾款所需偿还的金额较大，所以对于房贷而言，将会有不小的经济压力。

“伟嘉安捷”专家认为，提前还贷是可以减少部分利息支出，但前提是房贷者的资金一定要比较充裕，否则就会引发财政危机。如果仅仅因为利率的涨幅而盲目提前还款，忽视了外来不确定因素对资金的需求，那么就会影响到自己的生活质量，反而得不偿失。再者，如果房贷借款人选择提前还贷后，又发现在近期内仍有银行融资的需求或者有更好的投资途径，由于资金的占用反而会痛失那些良机。为了不让自己“后悔”，房贷借款人在决定是否要提前还款时，还是要根据自己的资金流量来合理安排资金规划。