| 本报推出“《物权法》有关房地产热点解析”系列报道，引起了市民的强烈关注，收到了大量的来信、来电。本期由资深律师冯正元，解答市民小产权的问题。如果您在生活中遇到与《物权法》有关的案例、困惑，请发送电子邮件zhd2003＠sina.com或拨打电话0731—2205029我们将对线索筛选后予以解答。
1.什么是小产权？
答：目前一些城市郊区出现一种“小产权”的房屋，也称“乡产权”，即指建设在农村集体土地上的房屋，不能取得土地证、房产证等合法凭证，不能进入交易所办理转让、抵押手续，不能办理登记过户，权属不具有法律效力，常由当地乡镇的政府部门向购房人发放的房屋产权证明，与国家依法颁发的房屋所有权证对称，所以简称“小产权”。
2.小产权房屋有什么特征？
答：小产权房屋有以下特征：小产权房屋建房的土地是农村集体的土地，有村级集体土地或者村民小组的土地，其中有农民的宅基地，有未转为建设用地的耕地、荒地、甚至其中还有基本农田：这种建房用地未经过县级人民政府国土部门批准出让，不能取得土地使用证，是现行法律明文禁止的行为。
小产权房屋建房未经县级规划部门审批，未报房地产行政主管部门办理登记手续的，不能取得国家承认的房屋所有权证。
小产权房屋以乡镇的政府或某机构的名义印制并盖章的小产权证，发给购房户作为房产证明，在某乡镇内承认，但不具有法律效力，不受国家法律保护。
小产权房屋房屋不能进入房地产交易所办理转让、抵押手续，不能办理登记过户。
3.购买小产权房有什么风险？
答：其一，小产权房屋没有国土证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款，不知道要交多少。
其二、小产权房屋没有产权证，外来人员购买后居住时一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。
其三、没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋不能得到拆迁安置补偿。
其四，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押；
其五，小产权房一旦因房屋遇到产权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷，都不能依法对抗第三人，因为房屋本身未受法律保护。
建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 |
