部分购买部分租赁

　　51岁的孙金喜和爱人双双下岗，没有固定收入来源，两人原来住在江苏泰州造纸厂9平方米的公房里。今年住房拆迁时，9平方米的住房评估价只有不到1.8万元。按照泰州市拆迁低保政策，拆迁补偿不足7万元的补足7万元，如果能在规定时间内搬家，另外奖励8000元。孙金喜尽管拆迁后实际能拿到7.8万元，仍然无法正常买房。

　　按照“共有产权、租售并举”的政策，孙金喜申请购买泰州市海陵区经济适用房兴业小区28栋308室，建筑面积73.86平方米，房价每平方米为1600元，孙金喜通过拆迁获得的7.8万元购买了其中的48.75平方米，另外的25.11平方米，产权则属于泰州市房产管理处，孙金喜每月另付21.7元房租。

　　在泰州市，截至目前已有436户像孙金喜这样的住房困难家庭享受到了“共有产权、租售并举”政策的实惠，年底还将有100户家庭通过这种方式解决住房困难。

　　据了解，泰州市实施租售并举的经济适用房按当年经济适用房竣工总量的10%左右配制，而实施租售并举经济适用房的所需资金，在廉租住房保障资金中统筹安排。

　　保障体系组成部分

　　据江苏省建设厅房改办卞主任介绍，江苏省像泰州这样试水“共有产权房”的还有无锡、连云港、苏州等城市。下一步，江苏省会在试点基础上，全面推行“共有产权经济适用房”制度。

　　卞主任说，共有产权制度在具体操作中，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。房产具有商品属性和保障属性。在共有产权制度下，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，这充分体现了住房保障功能和目标。

　　形成循环利用机制

　　长期研究房地产行业的专家、南京市建委政策研究室主任陆玉龙认为，中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障体系；又不断产生新的符合救助条件的中低收入家庭，需要享受住房保障优惠。经济适用房建设总量有限，如何让经济适用房更好地发挥保障作用？共有产权制度就是将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障体系的机制和经济适用房循环利用的机制。

　　在产权运作中，政府依据投资比例拥有经济适用房相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比例分配收益，体现“谁投资，谁所有，谁收益”以及公共财政的公平原则，符合社会主义市场经济规律要求。

　　编后：

　　“铁打的营盘流水的兵”。共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决某一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。